"Hãy mua đất; họ không còn sản xuất nữa." Câu nói của thế kỷ 20 này, bị nhầm lẫn với Mark Twain, là một khẩu hiệu thường được sử dụng trong giao dịch bất động sản. Lực hấp dẫn ủng hộ mạnh mẽ tuyên bố này: nếu con người không thể du hành giữa các vì sao, thì đất đai, giống như Bitcoin, sẽ "không thể phát hành". Năm 2025, làn sóng tiền điện tử lan rộng từ Thung lũng Silicon đến Phố Wall và cuối cùng là Washington, D.C. Khi việc tuân thủ dần dần được cải thiện, nó sẽ âm thầm bắt đầu chuyển đổi cấu trúc cơ bản của ngành bất động sản. Đầu tháng 7, Christie's International Real Estate đã chính thức thành lập một bộ phận chuyên trách cho các giao dịch bất động sản tiền điện tử, trở thành thương hiệu môi giới bất động sản cao cấp chính thống đầu tiên trên thế giới hỗ trợ hoàn toàn "thanh toán bằng tiền kỹ thuật số thuần túy" cho việc mua nhà dưới tên công ty. Và đây mới chỉ là khởi đầu. Từ các doanh nhân ở Thung lũng Silicon đến các nhà phát triển bất động sản ở Dubai, từ những biệt thự ở Beverly Hills tại Los Angeles đến các căn hộ cho thuê ở Tây Ban Nha, một số nền tảng giao dịch bất động sản tập trung vào công nghệ blockchain và tài sản kỹ thuật số đang nổi lên, hình thành nên một lĩnh vực "bất động sản tiền điện tử" đang phát triển mạnh mẽ.

Tại sao tiền điện tử có thể thúc đẩy làn sóng tiếp theo trong thị trường bất động sản Hoa Kỳ

Giá trị bất động sản Hoa Kỳ sẽ đạt gần 50 nghìn tỷ đô la vào năm 2024, khiến nó trở thành một trong những thị trường tài sản quan trọng nhất thế giới. Con số này vào khoảng 23 nghìn tỷ đô la vào năm 2014, mười năm trước, đánh dấu sự tăng gấp đôi quy mô tài sản trong lĩnh vực này.

Tổng khối lượng bất động sản Hoa Kỳ, Báo cáo phân tích của Awealthofcommonsense

Vào tháng 6 năm 2025, báo cáo của NAR cho thấy giá nhà trung bình tại Hoa Kỳ đạt 435.300 đô la, tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng nhà ở tồn kho ở mức khoảng 1,53 triệu căn, với khoảng cách cung-cầu là 4,7 tháng. Giá nhà cao và tình trạng thiếu cung kinh niên đã làm tăng rào cản gia nhập. Hơn nữa, lãi suất thế chấp cao dai dẳng (trung bình khoảng 6,75% cho lãi suất cố định 30 năm vào tháng 7 năm 2025 và khoảng 9% cho khoản thế chấp Bitcoin hiện tại) luôn vượt xa mức tăng giá trị bất động sản hàng năm, kìm hãm khối lượng giao dịch. Thanh khoản thấp đã khiến các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm các nguồn thanh khoản mới. Lãi suất cao không chỉ là rào cản thanh khoản đối với các nhà đầu tư bất động sản. Trong năm năm qua, giá trị tài sản trung bình của chủ nhà đã tăng 140.000 đô la. Tuy nhiên, điều này đã ngăn cản nhiều hộ gia đình sử dụng tài sản bất động sản của họ để tạo thanh khoản. Hai lựa chọn duy nhất của họ để có thanh khoản là bán toàn bộ bất động sản hoặc cho thuê. Sử dụng các khoản vay bất động sản không phải là một lựa chọn khả thi với lãi suất hiện tại và việc bán dường như không phải là một chiến lược đầu tư tốt hơn khi giá nhà tăng cao.Do đó, trong lĩnh vực bất động sản trị giá 50 nghìn tỷ đô la, khoảng 70% vốn chủ sở hữu (34,98 nghìn tỷ đô la) hiện đang thuộc sở hữu của chủ nhà. Điều này có nghĩa là chỉ có 30% được bảo đảm bằng nợ, phần còn lại là tiền riêng của người mua nhà. Ví dụ, một hộ gia đình có bất động sản trị giá 500.000 đô la có thể sở hữu bất động sản trên danh nghĩa, nhưng nếu họ muốn bán nó, họ cần khấu trừ phần nợ của mình để xác định vốn chủ sở hữu thực tế của họ. Với 70% vốn chủ sở hữu, họ sẽ chỉ sở hữu 350.000 đô la trong bất động sản. [Văn bản không liên quan sau:] US Real Estate Equity Holdings, Nguồn: Ycharts Chỉ riêng cung và cầu là chưa đủ. Khái niệm RWA đã phát triển trong nhiều năm nhưng chỉ thực sự bùng nổ trong hai năm qua, đặc biệt là sau cuộc bầu cử của Trump vào năm 2025, khi xu hướng tăng giá tăng tốc. Về bản chất, việc tuân thủ là tối quan trọng, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư vào các tài sản không thanh khoản như bất động sản. Vào tháng 3 năm 2025, William Pulte, người đứng đầu mới của Cục Dự trữ Liên bang (FHFA), đã ra lệnh cho các công ty thế chấp khổng lồ Fannie Mae và Freddie Mac phát triển một kế hoạch cho phép đưa tài sản tiền điện tử vào tài sản dự trữ khi đánh giá rủi ro của các khoản thế chấp nhà ở đơn lẻ, mà không cần phải chuyển đổi chúng thành đô la Mỹ trước. Chính sách này khuyến khích các ngân hàng coi tiền điện tử là tài sản đủ điều kiện để tiết kiệm, mở rộng cơ sở người vay của họ. Vào tháng 7 năm 2025, Trump đã ký Đạo luật GENIUS và thúc đẩy Đạo luật CLARITY. Đạo luật GENIUS lần đầu tiên công nhận stablecoin là tiền kỹ thuật số hợp pháp, yêu cầu chúng phải được hỗ trợ đầy đủ 1: 1 bằng các tài sản an toàn như đô la Mỹ hoặc trái phiếu kho bạc ngắn hạn và bắt buộc kiểm toán của bên thứ ba. Đạo luật CLARITY cố gắng làm rõ liệu mã thông báo kỹ thuật số là chứng khoán hay hàng hóa, cung cấp một lộ trình quản lý cho các học viên. Sự kết hợp các biện pháp này mang lại cho lĩnh vực này biên độ an toàn cao hơn. Cùng với sự khan hiếm của bất động sản, tương tự như đặc điểm "không thể phát hành thêm" của Bitcoin (đất đai không thể tăng lên, nhưng bản thân bất động sản thì có thể; xây nhà cũng giống như khai thác mỏ), nó tạo điều kiện thuận lợi cho việc tích hợp cả hai. Số hóa giúp phá vỡ các rào cản gia nhập cao. Deloitte, một trong bốn công ty kiểm toán lớn nhất, dự đoán trong báo cáo lĩnh vực tài chính của mình rằng khoảng 4 nghìn tỷ đô la bất động sản có thể được token hóa vào năm 2035, tăng từ mức dưới 300 tỷ đô la vào năm 2024.

Token hóa có thể phân chia các tài sản bất động sản lớn thành các cổ phần nhỏ hơn, cung cấp cho các nhà đầu tư toàn cầu một cách thức tham gia với rào cản thấp, thanh khoản cao và tạo ra dòng tiền cho người bán và người mua, những người thiếu vốn. Tuy nhiên, con số 4 nghìn tỷ đô la, mặc dù hấp dẫn, vẫn còn gây tranh cãi, cũng như các dự đoán của tổ chức về vốn hóa thị trường trong tương lai của ETH đạt 85 nghìn tỷ đô la vẫn còn đó. Nhưng nó thực sự đã tiến triển đến đâu? Có lẽ chúng ta có thể tìm thấy một số alpha trên thị trường.

Phân mảnh? Cho vay? Cho thuê? Cung cấp thanh khoản? Chơi bất động sản như DeFi

Không giống như các thực thể tương tự, kém thanh khoản hơn như vàng và nghệ thuật, bất động sản mang các thuộc tính tài chính cố hữu. Việc kết nối nó với tiền điện tử càng làm đa dạng hóa khả năng của nó. Mặc dù đã có những nỗ lực trước đó, nhưng sự hợp tác năm 2018 giữa Harbor Platform và RealT để ra mắt dịch vụ token hóa bất động sản dựa trên blockchain được coi là một trong những dự án token hóa bất động sản sớm nhất và lớn nhất. Cụ thể, nền tảng RealT sử dụng blockchain để phân chia vốn sở hữu bất động sản thành các RealToken có thể giao dịch. Mỗi bất động sản được nắm giữ bởi một công ty độc lập (Inc/LLC). Các nhà đầu tư mua RealToken thực chất sở hữu một phần công ty và nhận được một phần thu nhập cho thuê tương ứng. Nền tảng này sử dụng cơ chế phát hành được cấp phép của Ethereum, khiến ngưỡng đầu tư thấp (thường khoảng 50 đô la). Các giao dịch và thanh toán tiền thuê đều được hoàn thành trên chuỗi, loại bỏ nhu cầu các nhà đầu tư phải quản lý việc quản lý hàng ngày của các chủ nhà truyền thống. RealT phân phối thu nhập cho thuê cho người nắm giữ hàng tuần bằng stablecoin (USDC hoặc xDAI). Lợi nhuận dự kiến được tính từ lợi nhuận trên tài sản ròng (RONA), được tính bằng tiền thuê ròng hàng năm chia cho tổng đầu tư vào bất động sản. Ví dụ: nếu thu nhập cho thuê hàng năm dự kiến của một bất động sản, sau khi trừ chi phí, là 66.096 đô la và tổng đầu tư là 880.075 đô la, thì RONA là 7,51%. Con số này không bao gồm đòn bẩy hoặc lợi nhuận tăng giá bất động sản. Lợi nhuận trung bình hiện tại của nền tảng dao động trong khoảng từ 6% đến 16%. Sau khi token hóa, bước hợp lý tiếp theo là tận dụng nó. Các bất động sản của RealT không có khoản vay nào; tất cả tiền đều đến từ việc bán RealToken. Tuy nhiên, để cho phép người nắm giữ sử dụng tài sản của mình một cách linh hoạt, RealT đã ra mắt mô-đun RMM (Thị trường tiền tệ bất động sản). RMM dựa trên giao thức Aave, cho phép bạn sử dụng nó cho hai mục đích. Một là cung cấp thanh khoản, tương tự như lãi suất LP trong DeFi. Nhà đầu tư có thể gửi USDC hoặc XDAI vào RMM và nhận ArmmToken tương ứng, tích lũy lãi suất theo thời gian thực. Lựa chọn thứ hai là vay bằng cách thế chấp RealToken. Sử dụng RealToken hoặc stablecoin làm tài sản thế chấp, bạn có thể vay các tài sản như XDAI. Có hai mức lãi suất cho vay: lãi suất ổn định (tương tự như lãi suất cố định ngắn hạn, nhưng được điều chỉnh khi mức sử dụng quá cao hoặc lãi suất quá thấp) và lãi suất thả nổi (thả nổi dựa trên cung và cầu của thị trường).Việc mở cửa cho vay cho phép sử dụng đòn bẩy, giống như các nhóm đầu cơ bất động sản của hơn một thập kỷ trước, những người đã vay tiền để mua nhà, sau đó vay tiền, rồi lại dùng số tiền vay đó để mua thêm nhà. Việc cầm cố RealToken để vay stablecoin rồi lại mua RealToken, lặp lại quá trình này nhiều lần, sẽ làm tăng tổng lợi nhuận. Điều quan trọng cần lưu ý là với mỗi lớp đòn bẩy bổ sung, hệ số sức khỏe giảm và rủi ro tăng. Lưu ý: Hệ số sức khỏe là nghịch đảo của tỷ lệ giá trị tài sản thế chấp so với giá trị khoản vay; hệ số sức khỏe càng cao thì rủi ro thanh lý càng thấp. Khi hệ số sức khỏe giảm xuống 1, giá trị tài sản thế chấp bằng giá trị khoản vay, có khả năng dẫn đến thanh lý. Các cách để tránh thanh lý bao gồm trả một phần khoản vay hoặc thêm tài sản thế chấp. (Tương tự như ký quỹ được sử dụng trong hợp đồng vĩnh viễn.)

Ngoài việc vay bằng bất động sản làm tài sản thế chấp, các cuộc thảo luận gần đây đã tập trung vào các khoản vay được hỗ trợ bằng tiền điện tử để mua nhà. Công ty công nghệ tài chính Milo cho phép người vay thế chấp lên đến 100% bằng Bitcoin làm tài sản thế chấp. Tính đến đầu năm 2025, công ty đã hoàn thành 65 triệu đô la thế chấp bằng tiền điện tử và giải ngân hơn 250 triệu đô la cho vay. Các nhà hoạch định chính sách cũng đang bật đèn xanh cho mô hình này. Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) yêu cầu hai tập đoàn thế chấp lớn là Fannie Mae và Freddie Mac xem xét các tài sản tiền điện tử tuân thủ quy định trong quá trình đánh giá rủi ro. Mặc dù lãi suất cho các khoản thế chấp bằng tiền điện tử nhìn chung tương đương hoặc cao hơn một chút so với các khoản thế chấp truyền thống, nhưng điểm hấp dẫn chính của chúng là có thể được tài trợ mà không cần phải bán tài sản tiền điện tử.

Đọc thêm: Thế chấp Bitcoin, Đại dương Xanh mới trị giá 6,6 nghìn tỷ đô la

Một khảo sát của Redfin cho thấy sau đại dịch, khoảng 12% người mua nhà lần đầu tại Hoa Kỳ đã sử dụng tiền điện tử để trả trước (từ việc bán bất động sản hoặc vay thế chấp). Điều này, cùng với xu hướng chính sách thay đổi, chắc chắn sẽ thu hút "những tay chơi lớn" vào thị trường, và "Bất động sản Tiền điện tử" cũng sẽ chào đón sự tham gia của các công ty môi giới bất động sản cao cấp lần đầu tiên.

Vào tháng 7 năm 2025, Christie's International Real Estate đã tiên phong thành lập bộ phận bất động sản cao cấp đầu tiên trên thế giới tập trung vào tiền điện tử, trở thành một nghiên cứu điển hình mang tính bước ngoặt trong việc tích hợp các công ty môi giới bất động sản cao cấp truyền thống với tài sản kỹ thuật số. Điều thú vị là động thái này không phải do chiến lược áp đặt từ trên xuống mà là do nhu cầu thực sự của những khách hàng có giá trị tài sản ròng cao.

Ban lãnh đạo Christie's cho biết: "Ngày càng nhiều người mua giàu có muốn hoàn tất giao dịch bất động sản trực tiếp bằng tài sản kỹ thuật số, thúc đẩy công ty xây dựng một kiến trúc dịch vụ hỗ trợ thanh toán bằng tiền điện tử trong suốt quá trình." Tại Nam California, Christie's đã hoàn tất nhiều giao dịch mua bán nhà sang trọng được thanh toán hoàn toàn bằng tiền điện tử, với tổng giá trị hơn 200 triệu đô la, tất cả đều là những căn hộ cao cấp trong khoảng "tám con số". Christie's hiện đang nắm giữ danh mục đầu tư thân thiện với tiền điện tử trị giá hơn 1 tỷ đô la, bao gồm nhiều bất động sản hạng sang sẵn sàng chấp nhận "ưu đãi hoàn toàn bằng tiền điện tử". Một trong những bất động sản như vậy, "La Fin", là một biệt thự trị giá 118 triệu đô la ở Bel-Air, Los Angeles, chấp nhận thanh toán hoàn toàn bằng tiền điện tử. Căn hộ 12 phòng ngủ, 17 phòng tắm này có hộp đêm rộng 550 mét vuông, hầm rượu vang riêng, phòng thử rượu vodka Sub-Zero, phòng hút xì gà và trung tâm thể dục với tường leo núi. Giá niêm yết trước đó lên tới 139 triệu đô la. Nguồn: môi giới bất động sản. Bộ phận Bất động sản Tiền điện tử của Christie's không chỉ cung cấp các kênh thanh toán dựa trên các tài sản tiền điện tử lớn như Bitcoin và Ethereum, mà còn hợp tác với các đơn vị lưu ký và đội ngũ pháp lý để đảm bảo các giao dịch được hoàn tất trong khuôn khổ tuân thủ. Điều này bao gồm ký quỹ thanh toán tiền điện tử, hỗ trợ thuế và tuân thủ, và khớp tài sản (tạo ra các danh mục đầu tư bất động sản tiền điện tử chuyên dụng để đáp ứng nhu cầu đầu tư cụ thể của khách hàng có giá trị ròng cao). Giám đốc điều hành Bất động sản của Christie's, Aaron Kirman, dự đoán rằng "trong năm năm tới, hơn một phần ba giao dịch bất động sản nhà ở tại Hoa Kỳ có thể liên quan đến tiền điện tử". Sự thay đổi của Christie's cho thấy sự thâm nhập ngày càng tăng của tài sản tiền điện tử trong giới cá nhân có giá trị ròng cao và báo hiệu một sự thay đổi về cấu trúc trong các mô hình giao dịch bất động sản truyền thống. Mặc dù cơ sở hạ tầng đang được cải thiện, nhưng việc đào tạo người dùng dường như vẫn còn rất xa vời. Cho đến nay, các dự án token hóa bất động sản đã bắt đầu hình thành, nhưng dường như vẫn chưa đạt được thành công như mong đợi. RealT đã token hóa hơn 970 bất động sản cho thuê, tạo ra gần 30 triệu đô la thu nhập cho thuê ròng cho người dùng. Lofty đã token hóa 148 bất động sản trên 11 tiểu bang, thu hút khoảng 7.000 người dùng hoạt động hàng tháng, những người chia sẻ khoảng 2 triệu đô la thu nhập cho thuê hàng năm thông qua lượng token nắm giữ của họ. Quy mô của các dự án này dao động ở mức hàng chục hoặc hàng trăm triệu đô la, và việc chúng không thể bứt phá có thể là do nhiều yếu tố. Một mặt, blockchain giúp giải phóng các giao dịch khỏi các hạn chế về địa lý, cho phép thanh toán xuyên biên giới tức thì và phí giao dịch thấp hơn so với chuyển nhượng bất động sản truyền thống. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên hiểu rằng đây không phải là một hệ sinh thái "không tốn phí": phí đúc token, phí quản lý tài sản, hoa hồng giao dịch, phí mạng lưới và thuế lãi vốn tiềm ẩn góp phần vào cấu trúc chi phí mới. So với "dịch vụ một cửa" của các đại lý bất động sản và luật sư truyền thống, bất động sản tiền điện tử đòi hỏi các nhà đầu tư phải chủ động tìm hiểu và hiểu rõ các hợp đồng thông minh, lưu ký trên chuỗi và các quy tắc thuế tiền điện tử.

Mặt khác, mặc dù tính thanh khoản là một điểm mạnh, nhưng nó cũng đi kèm với sự biến động gia tăng. Bất động sản được token hóa có thể được giao dịch 24/7 trên thị trường thứ cấp, cho phép nhà đầu tư thu tiền thuê và thoát khỏi khoản nắm giữ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, khi tính thanh khoản không đủ, giá token có thể cao hơn hoặc thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế của bất động sản, và biến động thị trường thậm chí có thể vượt xa chu kỳ bất động sản thực tế, làm gia tăng tính đầu cơ của giao dịch ngắn hạn. Hơn nữa, nhiều nền tảng đã giới thiệu mô hình quản trị DAO (tổ chức tự trị phi tập trung), cho phép nhà đầu tư bỏ phiếu về các vấn đề như tiền thuê và bảo trì. Cảm giác tham gia này, tương tự như chơi Cờ tỷ phú, giúp giảm rào cản gia nhập và tăng cường tính tương tác, nhưng cũng đặt ra những yêu cầu mới cho người dùng: họ không chỉ phải hiểu về quản lý bất động sản mà còn phải có nhận thức về quản trị và tuân thủ trên chuỗi. Nếu không được đào tạo đầy đủ, các nhà đầu tư có thể đánh giá sai rủi ro và coi bất động sản kỹ thuật số là một công cụ chênh lệch giá ngắn hạn hơn là một phương thức phân bổ tài sản dài hạn. Nói cách khác, rào cản thực sự để gia nhập thị trường bất động sản tiền điện tử không nằm ở công nghệ mà nằm ở sự hiểu biết. Người dùng cần hiểu rõ lãi suất thế chấp, cơ chế thanh lý, quản trị trên chuỗi, hồ sơ khai thuế và các khía cạnh khác, đây là một sự thay đổi đột phá đối với những người đã quen với mô hình mua nhà truyền thống. Với việc dần dần làm rõ các quy định, cải thiện trải nghiệm nền tảng và sự tham gia của các tổ chức tài chính chính thống, bất động sản tiền điện tử được kỳ vọng sẽ rút ngắn quá trình đào tạo này. Tuy nhiên, trong vài năm tới, ngành sẽ cần đầu tư nhiều nguồn lực hơn vào đào tạo người dùng, giáo dục quản lý rủi ro và hướng dẫn tuân thủ để thực sự chuyển đổi "bất động sản tiền điện tử" từ một thị trường ngách thành một đối tượng chính thống.

Chào mừng bạn tham gia cộng đồng chính thức của BlockBeats:

Nhóm Telegram đăng ký: https://t.me/theblockbeats

Nhóm Telegram thảo luận: https://t.me/BlockBeats_App

Tài khoản Twitter chính thức: https://twitter.com/BlockBeatsAsia