Vào ngày 27 tháng 5, Cantor Fitzgerald đã ra mắt chương trình thế chấp Bitcoin trị giá 2 tỷ đô la cho các khách hàng tổ chức, với đợt giao dịch đầu tiên bao gồm các công ty tiền điện tử FalconX Ltd. và Maple Finance. Là một trong những đơn vị bảo lãnh chính thức của trái phiếu Kho bạc Hoa Kỳ, sự gia nhập của tổ chức Phố Wall có lịch sử hàng thế kỷ này được coi là một bước đột phá mang tính biểu tượng cao.
Bitcoin đang chuyển đổi từ một tài sản chứng khoán thành một công cụ tài chính có thể ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng.

Chỉ một tháng sau, Bill Pulte, giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), đã đưa ra một tín hiệu mạnh mẽ khác. Ông đã yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac, hai công ty trụ cột của tín dụng nhà ở Hoa Kỳ, nghiên cứu tính khả thi của việc kết hợp các loại tiền điện tử như Bitcoin vào hệ thống đánh giá thế chấp. Tuyên bố này đã gây ra phản ứng mạnh mẽ trên thị trường, với giá Bitcoin tăng gần 2,87% trong 24 giờ, một lần nữa vượt qua mức 108.000 đô la.

Như câu hỏi tự vấn được nêu ra trong quảng cáo của Coinbase: "Năm 2012, bạn cần 30.000 bitcoin để mua một ngôi nhà, nhưng giờ bạn chỉ cần 5. Nếu giá nhà bằng bitcoin đã giảm, tại sao chúng lại tăng bằng đô la Mỹ?", khoản thế chấp bitcoin này sẽ có tác động như thế nào đến hệ thống đô la Mỹ?

Lời nói của Bill Pulte có được tính không?

Bill Pulte đã công khai kêu gọi Fannie Mae (FNMA) và Freddie Mac (FHLMC) trên Twitter chuẩn bị cho hai công ty này. Fannie Mae (FNMA) và Freddie Mac (FHLMC) được đề cập ở đây là hai doanh nghiệp được chính phủ Hoa Kỳ hậu thuẫn. Mặc dù họ không trực tiếp cho người mua nhà vay tiền, nhưng họ đóng vai trò cốt lõi là "người tạo lập thị trường" trên thị trường thế chấp thứ cấp. Bằng cách mua lại các khoản thế chấp do các tổ chức tư nhân phát hành, sự tồn tại của chúng đảm bảo tính thanh khoản và tính bền vững của thị trường cho vay.

Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), được thành lập sau cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008, chịu trách nhiệm giám sát hai tổ chức này. Theo báo cáo nghiên cứu của JPMorgan Chase, tính đến tháng 12 năm 2024, Fannie Mae và Freddie Mac đã bảo lãnh tổng cộng 6,6 nghìn tỷ đô la cho các chứng khoán được thế chấp bằng đại lý (MBS), chiếm 50% tổng số nợ thế chấp chưa thanh toán tại Hoa Kỳ. Ginnie Mae (do HUD giám sát trực tiếp), được chính phủ Hoa Kỳ bảo lãnh hoàn toàn bằng tín thác và tín dụng, đã cung cấp 2,5 tỷ đô la MBS, chiếm 20%.

Số dư nợ chưa thanh toán của chứng khoán thế chấp được bảo đảm bằng đại lý (Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac) tính đến tháng 12 năm 2024, nguồn: jpmorgan

Trong nhiệm kỳ đầu tiên của Trump, các bên liên quan đã thảo luận về nhiều kế hoạch cải cách GSE (doanh nghiệp do chính phủ tài trợ), nhưng không có tiến triển nào về mặt lập pháp. Lý do Pulte sử dụng giọng điệu "ra lệnh" trong dòng tweet của mình là vì với tư cách là chủ tịch của FHFA, ông nắm giữ vị trí trong hội đồng "giám sát" tại hai công ty này và sau khi nhậm chức vào tháng 3 năm 2025, ông đã tiến hành cải cách nhân sự và cơ cấu mạnh mẽ, chuyển giao nhiều giám đốc của hai tổ chức lớn, tự bổ nhiệm mình làm chủ tịch hội đồng quản trị và sa thải 14 giám đốc điều hành, bao gồm cả CEO của Freddie Mac, để tái cấu trúc toàn diện. Điều này đã tăng cường đáng kể quyền kiểm soát của FHFA đối với GSE (doanh nghiệp do chính phủ tài trợ) và đàm phán với Nhà Trắng và Bộ Tài chính để tìm hiểu các kế hoạch niêm yết công khai dựa trên "bảo lãnh ngầm". Xu hướng chính sách của nó có những tác động sâu rộng đến hệ thống tài chính. Hiện nay, FHFA đã bắt đầu tìm hiểu việc đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống đánh giá bảo lãnh thế chấp, đánh dấu sự thay đổi về mặt cấu trúc trong thái độ của các cơ quan quản lý đối với tài sản tiền điện tử.

Bối cảnh cá nhân của Pulte làm tăng thêm sự phức tạp cho tin tức. Là người đứng đầu thế hệ thứ ba của Pulte Homes, công ty xây dựng nhà ở lớn thứ ba tại Hoa Kỳ và là người thừa kế của một gia đình bất động sản như Tổng thống Trump, ông cũng là một trong những quan chức liên bang đầu tiên trong số những người bạn tâm giao của Trump công khai ủng hộ tiền điện tử. Ngay từ năm 2019, ông đã ủng hộ việc phát triển tài sản tiền điện tử từ thiện trên phương tiện truyền thông xã hội và tiết lộ rằng cá nhân ông nắm giữ một lượng lớn Bitcoin và Solana. Ông đã đầu tư vào các tài sản có tính biến động cao như GameStop và Marathon Digital. Không giống như các chính trị gia thông thường, khoản đầu tư của ông có vẻ phù hợp hơn với hình ảnh "Degen". Kết hợp với "sơ yếu lý lịch tiền điện tử" trước đây của ông, có vẻ như mong muốn đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống mua nhà của gia đình Mỹ không phải là một ý thích nhất thời.

Sự khác biệt trong chính phủ

Mặt khác, thực sự có những khác biệt rõ ràng trong chính phủ. ProPublica tiết lộ vào tháng 3 rằng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) cũng đang tìm hiểu việc sử dụng stablecoin và công nghệ blockchain để theo dõi các quỹ trợ cấp nhà ở liên bang. Một quan chức HUD tiết lộ rằng người khởi xướng giải pháp blockchain là Irving Dennis, phó giám đốc tài chính mới của HUD và là đối tác của công ty tư vấn toàn cầu Ernst & Young.

Không giống như "GSE bán chính thức" như Fannie Mae và Freddie Mac, do FHFA quản lý, Ginnie Mae, do HUD quản lý, là một cơ quan chính phủ 100%. Do đó, cuộc thảo luận về vấn đề này nghiêm ngặt hơn. Đề xuất này đã gặp phải sự phản đối dữ dội trong nội bộ. Một số người tin rằng điều này có thể gây ra cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn giống như cuộc khủng hoảng năm 2008. Một số quan chức thậm chí còn gọi nó là "giống như phát tiền bằng đồng xu Monopoly". Một bản ghi nhớ nội bộ chỉ ra rằng HUD không thiếu khả năng kiểm toán và theo dõi dòng tiền. Việc giới thiệu blockchain và thanh toán được mã hóa không chỉ làm tăng tính phức tạp mà còn có thể gây ra biến động về giá trị của các quỹ được hỗ trợ và thậm chí là các vấn đề về tuân thủ.

Hiện tại, các nền tảng như Milo Credit và Figure Technologies đã cung cấp các sản phẩm thế chấp được thế chấp bằng Bitcoin. Tuy nhiên, vì họ không thể chứng khoán hóa các khoản vay của mình và bán chúng cho Fannie Mae và Freddie Mac, nên lãi suất cho vay của họ cao và thanh khoản của họ bị hạn chế. Khi Bitcoin được đưa vào hệ thống bảo lãnh thế chấp liên bang, nó không chỉ làm giảm lãi suất vay mà còn có nghĩa là người nắm giữ có thể giải phóng các hiệu ứng đòn bẩy và chuyển từ "HODL" sang "xây dựng phân bổ tài sản gia đình tại Hoa Kỳ".

Tất nhiên, không thể bỏ qua rủi ro. Như cựu quan chức SEC Corey Frayer đã cảnh báo, một khi các tài sản tiền điện tử không ổn định được đưa vào hệ thống thế chấp trị giá 1,3 nghìn tỷ đô la do FHA bảo lãnh, bất kỳ sự kiện nào làm mất giá trị thị trường đều có thể gây ra tác động mang tính hệ thống. Học giả pháp lý Hilary Allen thậm chí còn thẳng thắn hơn khi nói rằng việc sử dụng các nhóm dễ bị tổn thương nhất làm lĩnh vực thử nghiệm để thúc đẩy thay đổi công nghệ là cực kỳ nguy hiểm.

Cốt lõi của sự bất đồng này nằm ở việc liệu Hoa Kỳ có sẵn sàng chính thức đưa Bitcoin từ "các sản phẩm đầu tư thay thế" vào hệ thống tài chính công hay không. Hướng nghiên cứu của FHFA là cho phép người nắm giữ trực tiếp đáp ứng các yêu cầu thanh toán trước hoặc dự trữ bằng số dư Bitcoin. Ý nghĩa sâu rộng của nó nằm ở chỗ nó cho phép các tài sản phi tập trung có hiệu ứng "đòn bẩy nhà ở" lần đầu tiên. Mặt khác, tính biến động của tài sản tiền điện tử khiến việc định giá và tích lũy rủi ro trở nên khó khăn khi được sử dụng làm "tài sản dự trữ". Nếu giá Bitcoin dao động mạnh, việc có được phép sử dụng để đánh giá thế chấp hay không liên quan đến giám sát tài chính, quản lý thanh khoản và thậm chí là các vấn đề về ổn định hệ thống.

Chỉ thị mới của FHFA quy định những gì? Cư dân Hoa Kỳ đã sử dụng tiền điện tử để vay trước đây như thế nào?

Do những bài học đau đớn từ cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008, các đánh giá cho vay nhà ở hiện tại của Hoa Kỳ có những hạn chế nghiêm ngặt về việc tuân thủ tài sản. Nghĩa là, nếu người đi vay sở hữu tiền điện tử, trước tiên chúng phải được chuyển đổi thành đô la Mỹ và được giữ trong tài khoản ngân hàng do Hoa Kỳ quản lý trong 60 ngày trước khi chúng có thể được coi là "tiền đáo hạn" để đánh giá. Hướng đi mà Pulte đề xuất rõ ràng là nhằm phá vỡ rào cản của quá trình này.

Lệnh chính thức, Quyết định số 2025-360, yêu cầu hai công ty thế chấp khổng lồ này phải xem xét tiền điện tử là tài sản hợp lệ để đa dạng hóa tài sản của người vay. Cho đến nay, tiền điện tử đã bị loại khỏi các đánh giá rủi ro thế chấp vì người vay thường không chuyển đổi tài sản kỹ thuật số của họ thành đô la Mỹ trước khi khoản vay kết thúc. Chỉ thị yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac phải xây dựng các đề xuất để đưa tiền điện tử vào dự trữ của người vay trong các đánh giá rủi ro thế chấp nhà ở gia đình đơn lẻ của họ. Ngoài ra, chỉ thị quy định rằng các công ty phải tính toán trực tiếp lượng tiền điện tử nắm giữ mà không cần chuyển đổi chúng thành đô la Mỹ.

Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đã đặt ra "hướng dẫn" rõ ràng về loại tiền điện tử nào đủ điều kiện để xem xét. Chỉ những tài sản được phát hành trên các sàn giao dịch tập trung do Hoa Kỳ quản lý và tuân thủ đầy đủ các luật có liên quan mới đủ điều kiện. Ngoài ra, các công ty phải đưa các biện pháp giảm thiểu rủi ro vào đánh giá của mình, bao gồm điều chỉnh theo biến động đã biết của thị trường tiền điện tử và giảm rủi ro phù hợp dựa trên tỷ lệ dự trữ của người vay được nắm giữ bằng tiền điện tử.

Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, các công ty phải gửi đề xuất của mình lên hội đồng quản trị tương ứng để phê duyệt. Sau khi hội đồng chấp thuận, đề xuất phải được chuyển đến Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) để xem xét và phê duyệt cuối cùng. Quyết định của FHFA phù hợp với thông lệ rộng hơn của chính phủ liên bang về việc công nhận tiền điện tử trong các quy trình tài chính và phù hợp với nhận xét của Pulte rằng "để đáp lại tầm nhìn của Tổng thống Trump về việc biến Hoa Kỳ thành thủ đô tiền điện tử của thế giới", việc ban hành chỉ thị này phản ánh cam kết của họ trong việc định vị Hoa Kỳ là một khu vực pháp lý hàng đầu về phát triển tiền điện tử.

Điều này có nghĩa là gì?

Như chúng ta đã biết, logic cơ bản của việc sử dụng một tài sản có tính thanh khoản cao làm tài sản thế chấp để đổi lấy một tài sản ít thanh khoản hơn là hợp lệ, nhưng BTC là trung tâm của các mối quan tâm ở nhiều khía cạnh. Khi nó thực sự có thể được chứng nhận là tài sản cho các khoản vay thế chấp của Hoa Kỳ, "ảnh hưởng" của nó có thể không kém phần mạnh mẽ so với "Đạo luật Dự trữ Bitcoin" mà Trump đề xuất trước khi ông nhậm chức, và tác động này sẽ không chỉ giới hạn ở một nhóm duy nhất, mà người dân Mỹ, các tổ chức tài chính, các bộ phận chính phủ và các nhóm khác sẽ bị ảnh hưởng.

Bao nhiêu người Mỹ sẽ sử dụng Bitcoin để "mua nhà" và có thể "tiết kiệm" được bao nhiêu tiền khi sử dụng Bitcoin làm trung gian?

"Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng của công ty môi giới bất động sản Hoa Kỳ Redfin, cho biết "do có nhiều thời gian và thiếu các phương pháp tiêu dùng thú vị, nhiều người đã bắt đầu giao dịch tiền điện tử trong thời gian xảy ra dịch bệnh. Một số khoản đầu tư này đã không thành công, nhưng đồng thời, một số người cũng đã kiếm được rất nhiều của cải, hoặc ít nhất là ở mức đủ để trả tiền đặt cọc mua nhà."

Báo cáo Người tiêu dùng tiền điện tử năm 2025 của Security.org cho thấy khoảng 28% người lớn ở Mỹ (khoảng 65 triệu người) nắm giữ tiền điện tử, trong đó GenZ và thế hệ thiên niên kỷ chiếm tỷ lệ rất cao, với hơn một nửa trong số họ nắm giữ hoặc đã nắm giữ tài sản tiền điện tử. Và khi thế hệ thiên niên kỷ và thế hệ Z chiếm thị phần ngày càng lớn trên thị trường bất động sản Hoa Kỳ, tài sản tiền điện tử cũng có thể ngày càng trở nên phổ biến như một cách để thanh toán khi mua nhà.

RedFin đã tiến hành một cuộc khảo sát khoa học phổ biến vào năm 2021. Họ đã ủy quyền cho công ty công nghệ nghiên cứu Lucid lấy mẫu ngẫu nhiên 1.500 người mua nhà lần đầu. Câu trả lời phổ biến nhất cho câu hỏi "Bạn đã tích lũy tiền đặt cọc như thế nào?" là "sử dụng tiền lương" (52%), trong khi "tiền mặt quyên góp từ các thành viên gia đình" (12%) và "rút tiền từ quỹ hưu trí trước" (10%) ít phổ biến hơn là "sử dụng tiền lương" (52%). Điều đáng chú ý là số lượng người "bán tiền điện tử để mua nhà" tăng dần từ năm 2019 đến năm 2021, đạt gần 12% vào cuối năm 2021. Bốn năm sau, với sự phổ biến của tiền điện tử, tỷ lệ này có thể đã tăng thêm nữa.

Về số tiền có thể tiết kiệm được, CJK, người sáng lập People's Reserve, đã chia sẻ một câu chuyện nhỏ trên Twitter Space vào ngày 25 tháng 6 khi tham gia nhà sản xuất phim và truyền hình được đề cử giải Emmy Terence Michael. Anh đã bán 100 BTC vào năm 2017 để mua nhà. Bây giờ ngôi nhà chỉ có giá trị 500.000 đô la, nhưng số BTC anh bán ra có giá trị hàng chục triệu đô la. Đây là lý do anh thành lập People's Reserve, với mục tiêu cho phép nhiều người hơn nữa giữ Bitcoin và mua nhà thông qua hình thức thế chấp.

Vì vậy, có một giả thuyết rằng bạn đã mua Bitcoin trị giá 50.000 đô la vào năm 2017. Đến năm 2025, nó sẽ có giá trị 500.000 đô la. Thay vì bán Bitcoin của bạn và trả 90.000 đô la thuế thu nhập từ vốn, bạn có thể làm việc với một công ty cho vay thế chấp bằng tiền điện tử, nơi bạn thế chấp 300.000 đô la bằng BTC và nhận khoản thế chấp 300.000 đô la với lãi suất 9,25%. Người cho vay giữ Bitcoin của bạn trong một tài khoản lưu ký và bạn vẫn sở hữu Bitcoin, nhưng bạn chỉ trả lãi suất hàng năm khoảng 27.000 đô la (thấp hơn trong tương lai) và tiết kiệm được 90.000 đô la tiền thuế, trong khi bạn cũng có kênh xu hướng tăng của giá BTC và quyền chống lại lạm phát, đặc biệt là khi Đạo luật Sắc đẹp Vĩ đại nâng trần nợ của Hoa Kỳ lên 5 nghìn tỷ đô la.

Đọc thêm: "Bạn phải trả 130.000 đô la tiền thuế nếu bạn kiếm được 40.000 đô la từ giao dịch tiền điện tử. Đây là luật thuế của Hoa Kỳ mà Musk đã chế giễu."

Theo dữ liệu do Freddie Mac cung cấp, lãi suất hàng năm hiện tại cho các khoản thế chấp 30 năm tại Hoa Kỳ thường dao động quanh mức 7%, trong khi lãi suất cho các khoản thế chấp 15 năm dao động quanh mức 6%.

Các tổ chức tư nhân như Milo Credit, đã hoạt động trong một thời gian, hiện có thể cung cấp các khoản vay Bitcoin với lãi suất hàng năm là 9-10% ở mức khoảng LTV50%, trong khi các nền tảng cho vay gốc của hệ sinh thái BTC như People's Reserve có thể giảm lãi suất hàng năm xuống còn 3,5% (nếu LTV là 33%). Nếu tính theo cách này, dựa trên khoản thế chấp 15 năm là 500.000 đô la, số tiền tiết kiệm hàng tháng có thể là khoảng 1.000 đô la và tổng số tiền lãi sẽ giảm 190.000 đô la.

Mặc dù không phải tất cả các tổ chức đều có lãi suất thấp như vậy, nhưng theo sự thúc đẩy của các chính sách và quy định hiện hành, lãi suất tương tự như lãi suất của tài sản chung có thể xuất hiện tại các tổ chức cho vay lớn của Hoa Kỳ này. Sử dụng các khoản vay Bitcoin chắc chắn là một lựa chọn khôn ngoan hơn đối với người Mỹ hiện tại.

Các công cụ hỗ trợ thúc đẩy quá trình tư nhân hóa GSE

Chỉ một tháng trước khi FHFA yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac đưa các loại tiền điện tử như Bitcoin vào hệ thống đánh giá thế chấp, Tổng thống Hoa Kỳ Trump đã nói trên phương tiện truyền thông xã hội của mình Sự thật, "Tôi đang thúc đẩy công việc đưa các công ty lớn này (ám chỉ Freddie Mac và Fannie Mae) lên sàn, nhưng tôi muốn làm rõ rằng chính phủ Hoa Kỳ sẽ tiếp tục duy trì sự bảo lãnh ngầm định của mình và tôi cũng sẽ giám sát họ một cách kiên định với tư cách là tổng thống."

Việc mở cơ chế thế chấp Bitcoin cung cấp một con đường hỗ trợ gián tiếp nhưng quan trọng cho quá trình tư nhân hóa GSE. Nó không chỉ có thể giới thiệu các loại tài sản thế chấp đa dạng vào hệ thống tài chính nhà ở mà còn tạo không gian cho cải cách phi chính phủ hóa Fannie Mae và Freddie Mac từ nhiều khía cạnh như chuyển giao rủi ro, hình thành vốn, tái thiết quy định và phối hợp chính trị.

Đầu tiên, ở cấp độ quản lý rủi ro tín dụng, các khoản thế chấp được hỗ trợ bởi tài sản tiền điện tử như Bitcoin dự kiến sẽ giảm bớt áp lực buộc các GSE phải đóng vai trò là "người cho vay cuối cùng". Fannie Mae và Freddie Mac từ lâu đã chịu trách nhiệm cung cấp bảo lãnh tài chính cho một số lượng lớn người vay không theo truyền thống, bao gồm cả những người không có đủ hồ sơ tín dụng hoặc giấy tờ thu nhập. Việc mở các khoản thế chấp Bitcoin sẽ mang đến cho những nhà đầu tư tiền điện tử bản địa, những người có "tín dụng vô hình" nhưng "tài sản hữu hình", cơ hội tham gia thị trường thế chấp thông qua một cơ chế mới, qua đó giảm bớt gánh nặng đặc biệt của các GSE trong việc duy trì khả năng tiếp cận nhà ở. Là một tài sản phi tập trung, có thể xác minh và thanh khoản toàn cầu, việc thể chế hóa năng lực thế chấp của Bitcoin tương đương với việc xây dựng một nhóm cho vay thay thế "bên ngoài hệ thống", tạo ra nhiều không gian hơn cho việc tối ưu hóa cấu trúc của nhóm tài sản GSE sau khi tư nhân hóa.

Về mặt cấu trúc vốn, cơ chế thế chấp Bitcoin cũng có thể cung cấp hỗ trợ tài chính cho quá trình tư nhân hóa GSE thông qua con đường chứng khoán hóa tài sản gốc tiền điện tử. Một trong những trở ngại lớn nhất đối với các GSE hiện nay là khoảng cách vốn theo quy định lên tới 180 tỷ đô la, dự kiến sẽ mất hơn bảy năm để lấp đầy chỉ bằng lợi nhuận giữ lại. Nếu các khoản thế chấp Bitcoin có thể hình thành các chứng khoán được thế chấp có thể mở rộng, phân cấp và đóng gói (Crypto-MBS), thì nó không chỉ được kỳ vọng sẽ thu hút các nhà đầu tư vốn mới mà còn đóng vai trò là "bổ sung ngoài thị trường" tiềm năng cho các chứng khoán được thế chấp bằng tài sản của GSE. Sự tồn tại của các tài sản như vậy có nghĩa là GSE có thể dần đạt được sự độc lập về vốn mà không hoàn toàn dựa vào quỹ của quốc hội hoặc tài trợ của người nộp thuế, do đó giảm ma sát hệ thống trong quá trình thoát khỏi chính phủ.

Đồng thời, cơ chế này cũng đang thúc đẩy việc cập nhật mô hình quản lý tài chính nhà ở. Hệ thống đánh giá GSE truyền thống dựa trên các mô hình dòng tiền như bằng chứng về thu nhập, tỷ lệ nợ trên thu nhập và điểm tín dụng FICO, trong khi việc sử dụng rộng rãi các khoản thế chấp tài sản tiền điện tử nhấn mạnh vào các tiêu chí đánh giá về năng lực tài sản, lịch sử trên chuỗi và giá trị tài sản ròng của ví tiền điện tử. Sự thay đổi trong logic kiểm soát rủi ro này từ "hướng đến thu nhập" sang "hướng đến tài sản" sẽ không chỉ giúp GSE thiết lập một mô hình đánh giá tín dụng linh hoạt hơn và hướng đến thị trường sau khi tư nhân hóa mà còn đặt nền tảng thể chế cho việc tích hợp các tài sản thế chấp mới sau này. Nếu các cơ quan quản lý có thể đưa tài sản tiền điện tử vào mô hình đánh giá, GSE sẽ có cơ hội mở rộng ranh giới kinh doanh của mình trong tương lai và tham gia vào nhiều hoạt động bảo lãnh tài sản tài chính hơn, qua đó nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường.

Quan trọng hơn, ở cấp độ chính trị, việc thúc đẩy thế chấp Bitcoin giúp xây dựng một không gian thảo luận cho "lý thuyết thay thế công nghệ" và tạo ra một vùng đệm dư luận để chính quyền Trump thúc đẩy tư nhân hóa GSE. Tư nhân hóa luôn phải đối mặt với sự phản đối mạnh mẽ từ Đảng Dân chủ, các tổ chức bảo vệ quyền nhà ở và một số chính quyền tiểu bang, những người lo ngại rằng phi chính phủ sẽ làm suy yếu khả năng tiếp cận tài chính của các gia đình có thu nhập thấp và trung bình. Việc hợp pháp hóa cơ chế thế chấp tài sản tiền điện tử cung cấp một lựa chọn chính sách khác: trong khi chính phủ rút khỏi các khoản bảo lãnh trực tiếp, thị trường có thể cung cấp hỗ trợ tài chính thay thế thông qua công nghệ, tài sản và cơ chế chia sẻ rủi ro. Logic này không chỉ giúp cân bằng dư luận mà còn cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những con bài mặc cả linh hoạt hơn giữa việc giảm nợ chính phủ và duy trì sự ổn định tài chính nhà ở.

Do đó, mặc dù bản thân cơ chế cho vay Bitcoin không phải là công cụ trực tiếp để tư nhân hóa GSE, nhưng cấu trúc thể chế của nó chắc chắn đang cung cấp một "vùng đệm tài chính" quan trọng cho quá trình tư nhân hóa. Nó mở rộng cấu trúc tài sản thế chấp của thị trường tài chính nhà ở, giải phóng không gian trách nhiệm chính sách của GSE, cung cấp kênh thay thế vốn và củng cố thiện chí chấp nhận cải cách phân cấp tài chính của thị trường. Trong một chu kỳ chính trị mới theo đuổi "chính phủ nhỏ hơn" và "thị trường mạnh hơn", chức năng tín dụng của tài sản tiền điện tử đang dần trở thành một phần quan trọng trong việc thúc đẩy cải cách tài chính nhà ở có cấu trúc.

Bitcoin có thể giải phóng bao nhiêu "áp lực" thế chấp?

Tính đến thời điểm hiện tại, tổng giá trị thị trường của Bitcoin là khoảng 2,1 nghìn tỷ đô la Mỹ, tương đương với khoảng 17% thị trường thế chấp nhà ở của Hoa Kỳ. Nếu toàn bộ giá trị thị trường Bitcoin được phép tham gia hỗ trợ thế chấp, thì thị trường BTC trị giá 2,1 nghìn tỷ đô la có thể hỗ trợ 1,05 nghìn tỷ đô la tiền gốc cho vay (ở mức 50% LTV), chiếm khoảng 8-9% tổng số cho vay nhà ở hiện có. Nếu chỉ lấy 50% phần được chấp nhận làm tài sản thế chấp, thì vẫn có thể hỗ trợ 525 tỷ đô la tiền gốc cho vay, chiếm 4-5%. Tất nhiên, không dễ để các ETF, một số công ty niêm yết hoặc các quốc gia có chủ quyền tham gia, nhưng những phần này có lẽ chỉ chiếm khoảng 10% tổng số hiện tại.

Do đó, nếu thế chấp Bitcoin được thể chế hóa, nó không chỉ có tác động sâu rộng đến cộng đồng tiền điện tử mà còn giải phóng sức mạnh chuyển đổi tài sản chưa từng có sang tài chính truyền thống và mở ra một chu kỳ tích cực có thể giải phóng sức mua giá trị của BTC mà không phá hủy hệ thống tài chính hiện có. Điều này có nghĩa là nếu chính sách được thực hiện đầy đủ, các khoản vay Bitcoin có thể cung cấp hàng trăm tỷ đô la sức mạnh tài chính mới cho thị trường nhà ở, cao hơn 100 lần so với thị trường thế chấp tiền điện tử hiện tại.

Đạo luật lớn và đẹp

Nếu lời kêu gọi của Bill Pulte có lợi cho hoạt động kinh doanh thế chấp Bitcoin, thì việc ký kết và thực hiện chính thức Đạo luật lớn và đẹp là một vòng thúc đẩy thân thiện với chính sách cho "ngành bất động sản Hoa Kỳ". Điều quan trọng nhất là tỷ lệ khấu trừ QBI (Thu nhập kinh doanh đủ điều kiện) 20% được quy định trong Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm ban đầu sẽ được tăng vĩnh viễn lên 23%. Việc điều chỉnh này mang lại lợi ích trực tiếp cho một số lượng lớn cá nhân và pháp nhân đầu tư vào bất động sản thông qua các quan hệ đối tác hạn chế, cấu trúc S-corp hoặc REIT, và tỷ lệ thuế biên thực tế của họ sẽ giảm xuống còn khoảng 28,49%.

Đối với các công ty bất động sản có thu nhập cho thuê là cốt lõi trong bảng cân đối kế toán, dòng tiền sau thuế sẽ được cải thiện đáng kể và cấu trúc vốn sẽ được tối ưu hóa hơn nữa. Cải cách này cũng gián tiếp làm giảm chi phí gia nhập cho các thực thể nắm giữ tài sản như Bitcoin để mua bất động sản thông qua việc thành lập các thực thể, cung cấp một khuôn khổ tuân thủ ổn định hơn cho cầu nối giữa "tài sản trên chuỗi và bất động sản ngoài chuỗi".

Đồng thời, Đạo luật Great Beautiful đã khôi phục và gia hạn cơ chế khấu hao bổ sung 100% và nâng giới hạn khấu trừ tức thời của Mục 179 lên 2,5 triệu đô la, cho phép các khoản chi tiêu vốn ban đầu của các dự án bất động sản được đưa vào khấu trừ trước thuế nhanh hơn. Điều này không chỉ khuyến khích đầu tư tập trung vào các bất động sản mới, cơ sở lưu trữ và tài sản sản xuất mà còn xây dựng đường cong dòng tiền mạnh mẽ hơn cho các nhà phát triển bất động sản trong bối cảnh lãi suất không chắc chắn ngày càng tăng. Đối với các nhà đầu tư hoặc các bên tham gia dự án RWA cố gắng sử dụng tài sản Bitcoin để tạo đòn bẩy cho việc mua bất động sản thông qua các mô hình DAO, LLC hoặc SPV, việc khôi phục chính sách khấu hao sẽ phòng ngừa hiệu quả các vấn đề về lợi nhuận cho thuê bị chậm trễ và chu kỳ thực hiện tài sản dài, điều này có lợi cho việc chuyển đổi tài sản kỹ thuật số như BTC thành quyền thu nhập cơ bản thanh khoản hơn trong các dự án bất động sản.

Bitcoin + bất động sản, có vẻ như Trump đang có động thái lớn.

Những dự án nào để thị trường tự do "đổ bộ vào bãi biển"?

Người cho vay

Milo Credit

Milo Credit là một công ty công nghệ tài chính có trụ sở tại Florida đã ra mắt sản phẩm cho vay mua nhà được hỗ trợ bằng tiền điện tử đầu tiên tại Hoa Kỳ kể từ năm 2022. Mô hình kinh doanh của công ty cho phép người dùng sử dụng tài sản kỹ thuật số như Bitcoin, Ethereum hoặc USDC làm tài sản thế chấp, mà không cần trả trước bằng tiền mặt, để vay số tiền lên tới 100% giá trị bất động sản. Cấu trúc khoản vay này không kích hoạt thuế thu nhập từ vốn và không có cơ chế thanh lý bắt buộc, cho phép người vay nhận được hỗ trợ tài chính để mua nhà trong khi vẫn giữ được tiềm năng tăng giá của tài sản tiền điện tử.

Milo cung cấp các khoản vay lên tới 5 triệu đô la với thời hạn lên tới 30 năm, với lãi suất hàng năm hiện tại khoảng 9–10% và không có hình phạt trả nợ trước hạn. Tính bảo mật của tài sản thế chấp được quản lý bởi các bên lưu ký thứ ba như Coinbase, Gemini và BitGo. Tính đến đầu năm 2025, Milo đã phát hành hơn 65 triệu đô la cho các khoản vay nhà ở được hỗ trợ bằng tiền điện tử.

Cần lưu ý rằng các khoản vay như vậy thường không đáp ứng các tiêu chuẩn thế chấp nhà ở liên bang của Hoa Kỳ và không thể được đóng gói và bán cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac, do đó chi phí vốn cao và lãi suất cũng cao tương ứng. Nếu dự luật được thông qua, hệ thống dự kiến sẽ tiếp tục giảm lãi suất. Ngoài ra, do giá tài sản tiền điện tử biến động mạnh, Milo vẫn sử dụng một mức thế chấp vượt mức nhất định để đảm bảo an toàn cho các khoản vay.

Ledn

Ledn có trụ sở chính tại Canada và được biết đến với "Các khoản vay được hỗ trợ bằng Bitcoin". Nền tảng này đã trở thành một trong những nền tảng tiền điện tử gốc đầu tiên trên thế giới khám phá các sản phẩm có cấu trúc cho vay tài sản trên chuỗi. Sản phẩm cốt lõi của Ledn cho phép người dùng vay tiền pháp định (như đô la Mỹ hoặc USDC) bằng Bitcoin làm tài sản thế chấp. LTV thường là 50%, tiền được nhận ngay lập tức và thời hạn vay ngắn nhất có thể được tính theo tuần. Không giống như Milo, Ledn không liên kết trực tiếp với các giao dịch bất động sản mà đóng vai trò là giải pháp thanh khoản ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu tiền mặt của người dùng mà không cần bán Bitcoin. Ngoài ra, Ledn còn cung cấp các tài khoản tiết kiệm và dịch vụ lãi kép cho Bitcoin và USDC. Nền tảng này nhấn mạnh vào tính bảo mật và tuân thủ, và tất cả các tài sản thế chấp đều được các tổ chức bên thứ ba lưu ký và được kiểm toán thường xuyên. Nền tảng này có ảnh hưởng nhất định đến thị trường Canada và Mỹ Latinh nói riêng.

Moon Mortgage

Moon Mortgage là nền tảng cho vay dành cho người dùng tiền điện tử bản địa, tập trung vào việc cung cấp dịch vụ "thế chấp Bitcoin để mua nhà" cho các doanh nhân Web3, thành viên DAO và nhà đầu tư tiền điện tử không có hồ sơ tín dụng truyền thống. Sản phẩm chủ lực của Moon Mortgage cho phép người dùng đăng ký các khoản vay mua nhà có cấu trúc truyền thống với BTC hoặc ETH làm tài sản thế chấp và bất động sản được sử dụng làm thế chấp thứ cấp, giải quyết vấn đề về tài sản và thu nhập không đối xứng của người vay. Nền tảng này cung cấp cho người dùng cùng một cấu trúc lãi suất và cơ chế hoàn trả như các khoản thế chấp truyền thống bằng cách hợp tác với các bên cho vay và bên giám sát tuân thủ tại Hoa Kỳ. Đồng thời, nền tảng này thay thế điểm tín dụng FICO bằng một mô hình đánh giá do chính mình phát triển, tập trung vào việc đánh giá lịch sử tài sản trên chuỗi và khả năng chịu rủi ro của người dùng. Moon Mortgage có vị thế theo chiều dọc hơn, phục vụ người mua tiền điện tử bản địa, nhấn mạnh khái niệm "tham gia mà không cần bán tiền", và là một trong số ít dự án thế chấp tại thị trường Hoa Kỳ mở cửa cho những người có danh tính trên chuỗi.

People’s Reserve

People’s Reserve là một dự án cơ sở hạ tầng tài chính tiền điện tử do CJK Konstantinos tạo ra, chuyên xây dựng hệ thống thế chấp và tín dụng với Bitcoin là cốt lõi. Dự án đang phát triển nhiều sản phẩm tài chính "do Bitcoin thúc đẩy", bao gồm các khoản thế chấp tự trả và HEBLOC (Dòng tín dụng Bitcoin thế chấp nhà), trao đổi vốn chủ sở hữu nhà để lấy thanh khoản Bitcoin. Khái niệm thiết kế cốt lõi của People’s Reserve là giải phóng giá trị kinh tế của Bitcoin đồng thời bảo vệ quyền sở hữu Bitcoin của người dùng. Các sản phẩm này sẽ không sử dụng Bitcoin đã thế chấp để thế chấp lại (tức là không thế chấp lại) và sử dụng cơ chế lưu ký đa chữ ký để ngăn tài sản của người dùng bị các tổ chức tập trung kiểm soát. Đồng thời, People’s Reserve hy vọng rằng lãi suất cho vay của mình có thể ngang bằng với các khoản vay nhà ở truyền thống, qua đó tăng khả năng chấp nhận chính thống của tài chính tiền điện tử. Nền tảng này vẫn đang trong giai đoạn phát triển sản phẩm và chưa được ra mắt chính thức, nhưng kênh đăng ký thông báo trên trang web chính thức đã được mở và đợt dịch vụ thử nghiệm đầu tiên dự kiến sẽ được ra mắt vào ngày 4 tháng 7.

Cơ sở hạ tầng

Beeline Title

Beeline Title không phải là nhà cung cấp dịch vụ cho vay tiền điện tử, mà là công ty dịch vụ blockchain chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đăng ký tài sản và lưu ký kỹ thuật số cho các khoản thế chấp tiền điện tử. Cơ quan này tập trung vào việc số hóa quy trình đăng ký bất động sản và kết hợp với cơ chế lưu ký tài sản tiền điện tử để đạt được đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quản lý nợ không cần giấy tờ, toàn chuỗi. Theo AInvest, Beeline Title sẽ chính thức ra mắt nền tảng dịch vụ quốc gia vào tháng 8 năm 2025, khi đó sẽ hỗ trợ hoàn tất đợt giao dịch cho vay bất động sản đầu tiên được bảo đảm bằng Bitcoin. Sự xuất hiện của Beeline có nghĩa là mối liên hệ giữa tài sản tiền điện tử và bất động sản đang dần được chuẩn hóa và tuân thủ, đặt nền tảng thể chế và kỹ thuật cho việc triển khai trên diện rộng trong tương lai.

MicroStrategy cũng đã có những đóng góp tương ứng về mặt cơ sở hạ tầng. Họ đã phát triển một bộ mô hình tín dụng BTC và Pulte đã trực tiếp bày tỏ sự quan tâm của mình về nó trên phương tiện truyền thông xã hội X.

Bitcoin có thể thay đổi "các quy tắc cũ" không?

Từ các công ty môi giới có từ thế kỷ trước trên Phố Wall đến các cơ quan quản lý tài chính nhà ở liên bang, từ tiếng nói công khai của Trump đến việc định hình lại cơ cấu vốn của ngành bất động sản, trật tự tài chính dựa trên Bitcoin đang xâm nhập từ trên xuống dưới. Bản sắc của Bitcoin đã thay đổi từ "tiền mặt kỹ thuật số" thành "vàng điện tử" và giờ đây trở thành "phương tiện tín dụng", cung cấp một cách mới để tổ chức vốn cho tài chính truyền thống. Và kiến trúc "tài sản phi tập trung + công cụ tín dụng liên bang" này tác động đến logic thiết kế sâu sắc nhất của các khoản vay thế chấp.

Trong tương lai, khi Fannie Mae và Freddie Mac thực sự chấp nhận Bitcoin như một phần của mô hình bảo lãnh của họ, có lẽ một mô hình tài chính và hệ sinh thái mới sẽ ra đời. Bitcoin không còn chỉ là một kho lưu trữ của cải, mà còn là một đòn bẩy mới có thể thúc đẩy nhà ở, thuế, tín dụng và thậm chí là quản trị quốc gia.

Và việc thể chế hóa các khoản thế chấp bằng Bitcoin có thể trở thành "công cụ" mang tính biểu tượng nhất trong kỷ nguyên "to lớn và đẹp đẽ" của Trump.

Chào mừng bạn tham gia cộng đồng chính thức của BlockBeats:

Nhóm Telegram đăng ký: https://t.me/theblockbeats

Nhóm Telegram thảo luận: https://t.me/BlockBeats_App

Tài khoản Twitter chính thức: https://twitter.com/BlockBeatsAsia