Tác giả gốc: Ye Kai (WeChat/Twitter: YekaiMeta)

Lưu ý của biên tập viên: Tác giả của bài viết này, Ye Kai, có liên quan sâu sắc đến lĩnh vực này của RWA và là người tiên phong trong lĩnh vực tiếp thị kỹ thuật số. Ông là tác giả của "Mô hình thiết kế kinh tế mã thông báo", "Mã thông báo tài sản", "Nền kinh tế quạt", "Hoạt động truyền thông xã hội", v.v. Trong bài viết này, tác giả kết hợp kinh nghiệm nhiều năm kinh doanh quỹ đầu tư tư nhân bất động sản để giới thiệu chi tiết cách thiết kế sản phẩm RWA bất động sản từ hai khía cạnh: cơ cấu sản phẩm và lộ trình thiết kế sản phẩm. Trước đây, Ye Kai đã viết "Hệ sinh thái RWA có phải là cơ hội cho Hong Sự biến đổi của Kong? 》.

Cơn sốt RWA ở Hồng Kông đã khiến STO trở nên phổ biến trong những năm trước. Vào tháng 9, Hồng Kông tuyên bố đã được chấp thuận cho sản phẩm STO quỹ bất động sản đầu tiên. nhưng gần đây nó đã biến mất Quá nhiều âm thanh. Hãy bắt đầu với việc mã hóa chứng khoán của tài sản vật chất bất động sản và nói về cách thiết kế các sản phẩm RWA bất động sản?

Thông tư gần đây của RWA Hồng Kông xác định (tạm thời) việc mã hóa chứng khoán và các loại chứng khoán kỹ thuật số phức tạp hơn khác tạm thời không được khuyến khích hoặc yêu cầu giám sát phức tạp hơn. Trong mã thông báo chứng khoán hiện tại, SFC được định nghĩa là các sản phẩm tài chính truyền thống (trái phiếu hoặc quỹ) sử dụng công nghệ DLT (sổ cái phân tán). Khi phát hành, trước tiên họ cần phát hành các sản phẩm chứng khoán loại quỹ và sau đó giữ chúng thông qua công nghệ DLT và ví kỹ thuật số. . có.

Mặc dù chiến lược quản lý của SFC Hồng Kông tương đối thỏa hiệp và thoái lui, nhưng nó tương đối ổn định từ góc độ quản lý của họ và phù hợp với các tổ chức tài chính truyền thống và tiền cũ để nhập vào một cách quen thuộc thử.

Kết hợp với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh quỹ cổ phần tư nhân bất động sản, khách hàng chính trong hoạt động kinh doanh truyền thống của chúng tôi là các công ty bất động sản và dịch vụ tài trợ chính của chúng tôi. bao gồm phát hành trái phiếu, ABS và REIT, v.v. Sau ba lằn ranh đỏ, các công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu nước ngoài thông qua Hồng Kông. Sản phẩm này thực sự rất giống với các sản phẩm tài chính truyền thống cơ bản được xác định hiện nay; ngoài ra, REIT bất động sản cũng được phát hành và giao dịch trên Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông. nhưng do hoạt động kinh doanh chứng khoán của Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông quá mạnh, dẫn đến tổng cộng hơn chục REIT bất động sản, nhỏ hơn nhiều so với quy mô thị trường REIT ở Singapore và Nhật Bản. Các sản phẩm tài chính như phát hành trái phiếu, ABS và REIT xung quanh bất động sản đều có thể áp dụng mô hình Quỹ phát hành trái phiếu là tài trợ có thu nhập cố định, với xếp hạng tín dụng + thế chấp hoặc tăng cường tín dụng và có thể được đưa vào mô hình quỹ ABS bắt đầu kết hợp; quyền thu nhập và quyền nhượng quyền thương mại. Chứng khoán hóa tài sản như các khoản phải thu hoặc các khoản phải thu cũng yêu cầu cơ cấu quỹ cổ phần tư nhân; REIT tập trung vào quyền thu nhập và cơ cấu giao dịch thông qua quỹ cổ phần tư nhân + kế hoạch đặc biệt hoặc quỹ tín thác. Vì chúng ta quen sử dụng bất động sản thay vì bất động sản, vì ngoài ra còn có một số cơ sở hạ tầng, bất động sản công nghiệp, bất động sản hậu cần, v.v. nên tôi sẽ trình bày sau dưới dạng chứng khoán hóa tài sản bất động sản hoặc sản phẩm tài chính bất động sản.

Trên thực tế, các sản phẩm tài chính chứng khoán hóa tài sản bất động sản đã rất trưởng thành và về cơ bản chúng cần phải ở dạng Quỹ phù hợp với yêu cầu quy định của SFC. về mặt lý thuyết, nó có thể trở thành một trong những tài sản cơ bản được ưa thích đối với RWA Hồng Kông.

Báo cáo trường hợp STO Bất động sản Hồng Kông

Taiji Capital công bố ra mắt PRINCE Token , là mã thông báo bảo mật quỹ bất động sản đầu tiên của Hồng Kông dành cho PI (nhà đầu tư chuyên nghiệp). Token PRINCE được phát hành bởi một quỹ đóng do Taiji Capital's Pioneer quản lý, với mục tiêu gây quỹ khoảng 100 triệu nhân dân tệ Phí tham gia là 1.000 đô la Hồng Kông, thấp hơn nhiều so với 1 triệu đô la Mỹ thường được yêu cầu để đầu tư vào bất động sản tư nhân. quỹ. Số tiền huy động được sẽ được sử dụng để mua 5 bất động sản bán lẻ nằm ở điểm nóng du lịch Prince Edward ở Quận Cửu Long. Thông tin chi tiết về các bất động sản mục tiêu vẫn chưa được tiết lộ. Bằng cách nắm giữ mã thông báo PRINCE, các nhà đầu tư có thể nhận được thu nhập cho thuê hàng năm do các tài sản có liên quan tạo ra và hưởng lợi từ sự tăng giá của tài sản trong tương lai. Mã thông báo PRINCE trải qua quá trình xử lý cuối cùng trên chuỗi khối Ethereum công khai và, tùy thuộc vào sự chấp thuận theo quy định, sẽ được liệt kê trên nền tảng HKbitEX để đạt được tiềm năng thanh khoản lớn hơn.

Hiện tại, Pioneer Asset Management, một công ty con của Taiji Capital, đã được phê duyệt giấy phép quản lý tài sản số 4 và 9 của Uplift, có thể cung cấp dịch vụ quản lý tài sản ảo và quản lý đầu tư lên tới 100% danh mục tài sản ảo HKbitEX, một công ty con của Taiji Capital, cũng đang xin giấy phép giao dịch tài sản ảo.

Thiết kế sản phẩm token hóa chứng khoán tài sản vật chất bất động sản

Chúng tôi kết hợp chứng khoán tài sản bất động sản truyền thống Tháo dỡ mô hình sản phẩm và phân tích nó, đồng thời so sánh nó với trường hợp STO bất động sản nêu trên của Taiji Capital để hiểu ý tưởng thiết kế mã hóa chứng khoán tài sản vật chất bất động sản.

Đầu tiên là cơ cấu sản phẩm.

Như đã đề cập ngắn gọn trước đây, chứng khoán hóa tài sản bất động sản dựa trên hình thức quỹ cổ phần tư nhân. Cơ cấu sản phẩm thường đạt được việc mua lại hoặc mua lại công ty/dự án SPV. vốn cổ phần của công ty thông qua các quỹ cổ phần tư nhân đang nắm giữ (nếu tài sản được huy động để mua lại thì đó là việc mua lại; nếu nó được giữ bằng tài sản của chính mình thì nó liên quan đến việc chuyển giao tài sản). SPV là một công ty có mục đích nhượng quyền. Bạn có thể hiểu đơn giản là một công ty có tầng lửng với mục đích nắm giữ hoặc mua lại. Ví dụ: khi các quỹ đầu tư tư nhân như Pioneer Asset Management mua lại Prince's Shop ở Kowloon, họ cần thành lập SPV. Trong cơ cấu này, người quản lý quỹ có thể tự bán và định đoạt tài sản bất động sản hoặc chuyển nhượng vốn chủ sở hữu của công ty dự án nắm giữ tài sản bất động sản cũng như các quyền và lợi ích khác thay mặt cho quỹ đầu tư tư nhân. Như trong hình:

Thứ hai, lộ trình thiết kế sản phẩm

Việc thiết kế và phát hành sản phẩm chứng khoán hóa tài sản bất động sản vẫn còn tương đối phức tạp. Chúng ta hãy mở rộng lộ trình thiết kế sản phẩm chứng khoán hóa tài sản bất động sản để làm tài liệu tham khảo cho mọi người suy nghĩ về thiết kế sản phẩm RWA bất động sản.

1. Người tham gia và tài sản cơ bản

1) Người tham gia

Hai điều này là nền tảng của sản phẩm chứng khoán bất động sản, vì mục đích cốt lõi của việc thiết kế sản phẩm là đầu tư vào tài sản bất động sản thông qua việc phát hành chứng khoán: một mặt có thể tạo ra vốn chủ sở hữu ban đầu của tài sản dự án Mọi người có thể nhận được nguồn tài chính; mặt khác, nó cũng có thể cho phép nhiều nhà đầu tư hơn tham gia đầu tư vào dự án bất động sản.

Những người tham gia sản phẩm chủ yếu bao gồm năm phần: người quảng bá, người nắm giữ vốn ban đầu, người quản lý, nhà đầu tư và các tổ chức dịch vụ khác. Bốn điều đầu tiên tương đối dễ hiểu. Ví dụ: trong trường hợp, nhà tài trợ có thể là Taichi Capital và người quản lý có thể là Pioneer Asset Management. Người nắm giữ vốn cổ phần ban đầu chưa được tiết lộ. một khách hàng tài chính như Bất động sản Kaisa, điều này rất dễ hiểu đối với các nhà đầu tư. Nhà đầu tư mua sản phẩm nhưng nhà đầu tư vào các sản phẩm chứng khoán hóa tài sản bất động sản ở đại lục về cơ bản là khách hàng tổ chức chứ không phải nhà đầu tư bán lẻ. Ngoài ra, các tổ chức dịch vụ khác đóng vai trò quan trọng; trong thiết kế và phát hành sản phẩm, chủ yếu là hợp pháp. Nó bao gồm các cơ quan dịch vụ, cơ quan dịch vụ kế toán, cơ quan dịch vụ định giá, cơ quan lưu ký và đại lý phân phối.

2) Tài sản cơ sở

Cốt lõi của sản phẩm chứng khoán bất động sản là việc lựa chọn tài sản cơ sở tài sản Nói chung cần có ba đặc điểm cốt lõi:

-Tài sản cơ sở phải là bất động sản có quyền sở hữu rõ ràng và không được kèm theo các quyền khác;

-Dự án phải đã hoàn thành và đang trong giai đoạn hoạt động ổn định. Bất động sản chưa hoàn thiện hoặc đang xây dựng khó chứng khoán hóa;

-Dự án phải có dòng tiền hoạt động ổn định và bền vững, đồng thời tất cả các chỉ số tài chính đều lành mạnh.

The Prince's Shop ở Kowloon trong trường hợp này là một tài sản thương mại điển hình. Nguồn thu nhập chính của nó là thu nhập cho thuê từ việc cho thuê tài sản của cửa hàng và các khoản phí hỗ trợ. dịch vụ. Tuy nhiên, liệu loại tài sản bất động sản thương mại này có thể trở thành tài sản chứng khoán hóa chất lượng cao hay không phải được đánh giá từ ba khía cạnh: tính linh hoạt, tính khan hiếm và chất lượng dòng tiền. Chúng ta đừng nói về tính linh hoạt của các cửa hàng. Sự khan hiếm chủ yếu đề cập đến sự hiếm có của tài sản. Đối với tài sản thương mại, sự hiếm có là vị trí, vị trí, địa điểm. Không tệ khi một cửa hàng Kowloon Prince nằm ở khu vực có nhiều khách du lịch lui tới. nhưng dữ liệu nghiên cứu thị trường là cần thiết cho từng địa điểm cụ thể; Chất lượng dòng tiền chủ yếu đánh giá tính kịp thời của việc phục hồi dòng tiền hoạt động và sự phân tán của các nguồn thu nhập. không có biến động và sụt giảm được đánh giá bởi các cơ quan dịch vụ chuyên nghiệp.

2. Ý tưởng thiết kế sản phẩm

Cốt lõi của ý tưởng thiết kế sản phẩm chứng khoán hóa tài sản bất động sản là nhà đầu tư gián tiếp nắm giữ tài sản cơ sở bằng cách đầu tư vào sản phẩm chứng khoán và thu được lợi nhuận cuối cùng thông qua dòng tiền tạo ra từ hoạt động của tài sản cơ sở và phí bảo hiểm thu được từ việc bán tài sản cơ bản. Thu nhập thường có được bằng cách chia thu nhập hàng năm của tài sản cơ bản làm cổ tức. Khi sản phẩm đáo hạn, tài sản sẽ được bán để thu hồi vốn gốc và thu nhập từ phí bảo hiểm tài sản.

Các biện pháp tăng cường tín dụng, chẳng hạn như thế chấp và bảo lãnh, cũng sẽ được xem xét trong thiết kế sản phẩm. Cũng có thể thiết lập cơ cấu thứ bậc và thiết lập cơ cấu thứ cấp (ưu tiên hàng đầu và cấp dưới) trong các quỹ cổ phần tư nhân, để cổ phiếu thứ cấp hình thành một biện pháp bảo vệ rủi ro nhất định cho cổ phiếu ưu tiên.

Về mặt thiết kế thời hạn sản phẩm, so sánh đặc điểm thanh khoản của tài sản ảo, nên xem xét thời gian nắm giữ tương đối ngắn, đồng thời, thời gian kết thúc của sản phẩm Đặt các tùy chọn linh hoạt hơn trong hệ thống quản lý tài sản, điều này có thể giúp người quản lý chọn thời điểm thuận lợi hơn để bán tài sản cơ bản nhằm thu được lợi nhuận cao hơn.

Tài liệu đính kèm: Những điểm chính về chứng khoán hóa tài sản bất động sản thương mại

3. Phương án thiết kế

1) Quy mô, thời hạn, phân bổ thu nhập

Để xác định quy mô của một sản phẩm, vấn đề không chỉ là đặt ra 100 triệu hay 200 triệu đô la Hồng Kông mà còn là đánh giá giá trị của chính tài sản cơ bản và giá trị tiền mặt hoạt động dòng tiền, sau đó xem xét nhu cầu của chủ sở hữu vốn ban đầu. Bán hoặc tái chế dòng tiền trong 5-10 năm tới, và mô hình tài trợ thu nhập cố định này, nhìn chung sẽ có chiết khấu giá trị (khoảng 50% -70%);

Thời gian hoàn vốn của sản phẩm được khuyến nghị là 3-5 năm. Mặc dù thời gian hoàn vốn đầu tư vào bất động sản tương đối dài nhưng loại hình đầu tư này thường nhắm đến mục tiêu thực. bất động sản có dòng tiền hoạt động. Các REIT bất động sản đó thường có thời gian hoàn vốn từ 10-20 năm hoặc thậm chí lâu hơn. Loại sản phẩm quỹ cổ phần tư nhân cơ bản được mã hóa chứng khoán này phù hợp hơn với cài đặt thời hạn linh hoạt là "3+x", tức là. là sau khi thời hạn hoạt động khép kín ba năm kết thúc, người quản lý có quyền kéo dài thời gian tồn tại của sản phẩm một cách thích hợp dựa trên tình hình thực tế, mục đích là chọn thời điểm thích hợp để bán tài sản với mức giá thuận lợi hơn để thu được phí bảo hiểm. thu nhập;

Việc phân bổ thu nhập và thanh toán sản phẩm thường được xác định dưới dạng thu nhập cố định. Thu nhập cho từng thời kỳ cố định trong thời gian nắm giữ sản phẩm được trả. hàng năm và tiền gốc được trả một lần khi đáo hạn; còn thu nhập từ phí bảo hiểm khi bán tài sản là thu nhập thả nổi, được trả một lần theo thỏa thuận.

2) Phân lớp

Việc phân lớp sản phẩm là không bắt buộc. Có hai yếu tố thiết kế trong bản thiết kế. sản phẩm Mục đích ban đầu của cấu trúc lớp chủ yếu là xem xét chia sẻ rủi ro. Cơ cấu hai cấp là cổ phiếu ưu tiên và cổ phiếu thứ cấp nhận thu nhập cố định trước, trong khi cổ phiếu thứ cấp có thể nhận tất cả tài sản quỹ ngoại trừ tiền gốc và thu nhập của cổ phiếu ưu tiên. thứ tự đứng sau mức độ ưu tiên, do đó mang lại sự bảo vệ rủi ro nhất định cho cổ phiếu ưu tiên trong trường hợp giá trị tài sản cơ sở bị mất, tiền gốc và thu nhập của cổ phiếu ưu tiên sẽ được bảo vệ trước tiên.

3) Phương thức thoát:

Phương thức thoát của sản phẩm chủ yếu bao gồm hai loại: loại thứ nhất, hết hạn Thoát bằng cách bán tài sản, là phương pháp thoát phổ biến nhất; loại thứ hai, dựa vào dòng tiền hoạt động của tài sản cơ bản để thoát, điều này khá đặc biệt và thường là thiết kế thu nhập không cố định và tài sản ABS lớp giữa kế hoạch hỗ trợ đã được tính toán để trang trải tiền gốc và thu nhập. Trong trường hợp này, phương pháp đầu tiên đã được áp dụng, bán và thoát khi đáo hạn.

4) Cấu trúc giao dịch

Cấu trúc giao dịch sản phẩm nhìn chung phức tạp hơn và sẽ ngắn gọn hơn Hãy cùng xem qua. Mối liên kết quan trọng nhất trong thiết kế cấu trúc giao dịch là việc xây dựng Phương tiện Mục đích Đặc biệt (SPV). Hình thức tổ chức cụ thể của SPV có thể là công ty, công ty hợp danh, quỹ đầu tư tư nhân hoặc quỹ tín thác.

Mục đích xây dựng SPV chủ yếu như sau: thứ nhất là nắm giữ tài sản cơ sở, vì tài sản cơ sở của sản phẩm chứng khoán bất động sản phải có quyền sở hữu tuân thủ các quy định của pháp luật. rõ ràng là tài sản có thể được vận hành độc lập và tạo ra dòng tiền. Do đó, cần phải có được tài sản cơ bản bằng cách xây dựng SPV để đạt được sự cô lập của tài sản cơ bản. thu nhập thả nổi khi bán tài sản, đưa tài sản cơ bản vào SPV. Nó có thể cho phép các nhà quản lý quản lý tài sản một cách tích cực hơn và giúp thực hiện các giao dịch dễ dàng hơn khi sản phẩm được thoát ra. Thứ ba, nó có thể xây dựng các phương pháp đầu tư vốn và nợ để đạt được mức thuế thâm nhập; Bằng cách xây dựng các SPV một cách hợp lý, một phương pháp đầu tư kết hợp cổ phiếu và nợ có thể được hiện thực hóa, đồng thời có lợi cho việc tối ưu hóa thuế trong quá trình thu hồi dòng tiền. (Nội dung ở đây hơi nhàm, các bạn có thể tham khảo các hình ảnh sau để hiểu)

Tóm tắt về thiết kế sản phẩm

Giới thiệu sơ đồ cơ cấu giao dịch chứng khoán hóa tài sản bất động sản và sơ đồ phương án sản phẩm tại đây để tham khảo tổng thể:

Sơ đồ cấu trúc này có thể giúp bạn hiểu được cách phân tích dài dòng của các sản phẩm chứng khoán bất động sản truyền thống. Bạn phải biết rằng các nhà tài chính truyền thống và các nhà thực hành tài chính truyền thống sử dụng những phương pháp dài dòng như vậy để giải thích những điều đơn giản. Việc thu tiền của bạn ban đầu rất phức tạp, RWA lẽ ra phải được nâng cấp nhiều hơn và mang tính kỹ thuật số hơn, nhưng RWA Hồng Kông không thể làm được điều đó. Tất nhiên, sản phẩm RWA hiện tại vẫn là một mô hình thỏa hiệp trong giai đoạn chuyển tiếp. RWA trong tương lai có thể phi trung gian và phi FIAT hơn cũng như mang tính kỹ thuật số hơn.

Có một số điểm cần nhấn mạnh lại:

1) Số lượng lớn cần có sự phê duyệt của SFC Sự tham gia của các cơ quan dịch vụ chuyên nghiệp, chẳng hạn như luật sư, xếp hạng, thẩm định và kiểm toán kế toán

2) Phương pháp định giá tài sản yêu cầu kiểm toán hoặc định giá chuyên nghiệp cơ quan chứ không phải tự vỗ đầu mình

3) Đối với việc phát hành và bảo lãnh, các tổ chức phân phối rất quan trọng. Thay vì trực tiếp đến các sàn giao dịch được cấp phép để giao dịch bán lẻ, bạn phải dựa vào các tổ chức phân phối và khách hàng tổ chức. các tổ chức phân phối có tài sản chất lượng cao trong tay. Nếu các công ty chứng khoán, ngân hàng, quỹ tín thác, công ty bán quỹ, v.v. là khách hàng có giá trị ròng hoặc nhà đầu tư đủ điều kiện trực tiếp bán sản phẩm token hóa chứng khoán bất động sản trị giá 100-200 triệu cho các nhà đầu tư bán lẻ, sẽ mất bao lâu để bán chúng?

Trước đây, khi phát hành trái phiếu hoặc ABS cho khách hàng, chúng tôi sẽ tiến hành nghiên cứu và thông báo trước về số tiền và thông báo cụ thể về thời hạn, chi phí. , và các biện pháp tăng cường tín dụng, về cơ bản các cuộc đàm phán gần như đã hoàn tất, sau đó sẽ tiến hành đấu thầu, hoặc hạn ngạch bán trước sẽ được đưa lên sàn giao dịch. Điều này khác với suy nghĩ của nhiều người trong lĩnh vực RWA hiện nay. Nhiều người cho rằng một khi sản phẩm RWA được phát hành trên một sàn giao dịch được cấp phép thì nó sẽ được bán.

Sau khi tháo dỡ, tôi tóm tắt một điểm: Mặc dù sản phẩm chứng khoán bất động sản là loại sản phẩm trưởng thành và chuẩn hóa nhất nhưng tài sản bất động sản hiện không phải là mục tiêu chất lượng cao của Hồng Kông RWA, bởi vì như đã đề cập trước đó, các sản phẩm chứng khoán bất động sản thường được thoát ra dựa trên phí bán tài sản. Trước đây, khi nền kinh tế đang phát triển, giá bất động sản tiếp tục tăng nên thu nhập từ dòng tiền hoạt động chỉ là thứ yếu và phí bảo hiểm tài sản vượt xa hoạt động. thu nhập. Nhưng bây giờ họ đang đến.

Cuối cùng, tôi để lại một câu hỏi cho những ai thực sự muốn tham gia RWA Hồng Kông và sẵn sàng suy nghĩ về điều đó:

Dựa trên phân tích tháo gỡ thiết kế sản phẩm trước đó, hãy phân tích xem đâu là vấn đề và cần phải chắt lọc trong trường hợp STO quỹ đóng bất động sản của Pioneer Asset Management?

Bài viết này là từ một bài gửi và không thể hiện quan điểm của BlockBeats

Chào mừng bạn tham gia cộng đồng chính thức của BlockBeats:

Nhóm Telegram đăng ký: https://t.me/theblockbeats

Nhóm Telegram thảo luận: https://t.me/BlockBeats_App

Tài khoản Twitter chính thức: https://twitter.com/BlockBeatsAsia